Правовое регулирование ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

В числе гражданско-правовых сделок с земельными участками важнейшее значение для возникновения земельных прав имеет договор  ипотеки  (залога)  земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.  Исходным пунктом для формирующейся системы залога  имеет определение ипотеки.

Оно содержится в ст. 1 Федерального закона  от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ  «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» (с изм. от 17 июля 2010 г) .

И Германское Гражданское Уложение,  и дореволюционное российское законодательство определяют ипотеку как вещное право, как право самостоятельное и безусловное. Оно имеет силу не только по отношению к должнику, прямому владельцу заложенного имущества, но и по отношению ко  всем   посторонним лицам.

«Сила залогового права проявляется в своей полноте, когда обеспеченное обязательство не исполняется должником; тогда  именно  проявляется абсолютный характер  этого правомочия, которое позволяет искать удовлетворения из заложенной  вещи, невзирая на то, что последняя успела перейти в третьи или четвертые руки».

И ответ на вопрос о том, «имеет ли веритель по залогу вещное право или право требования направленное против самой вещи или против собственника ее», «может быть только один: залоговое право есть право  абсолютное». Оно имеет силу по отношению ко всем лицам, соприкасающимся  со сферой прав  управомоченного лица.

И нельзя не отметить особо, что «абсолютность права, направленного на долю ценности и сопряженного с определенным старшинством, проявляется,  безусловно, вне зависимости от прав предыдущих последующих».

В ходе этой дискуссии учитываются и обстоятельства юридико-технического характера. По ГК РСФСР 1922 г. залог рассматривался как институт вещного права.  В  ГК РСФСР 1964 года право залога было помещено в раздел «Обязательственное право». Действующий ГК РФ,   как и Союзные Основы гражданского законодательства 1991 года,  институт ипотеки  поместил в третий раздел Общей части обязательственного права.

Современный российский законодатель  отошел  от понимания залога и ипотеки,  как вещного права,  и рассматривают их как особый вид обязательства. Такая позиция мотивируется тем, что ипотечный кредитор не имеет права ни владеть,  ни пользоваться залогом, ни обращать его в удовлетворение себе по своему усмотрению.

Однако такое понятие не   утвердилось на практике и в науке, так как  ипотека  неразрывно связана с имуществом и не подлежит передаче по воле лица, а переходит вместе с имуществом на всякого, кто бы ни был владельцем.

Соответственно акцессорному характеру ипотеки п.1 ст.11  Закона об ипотеке предусматривает, что право залога возникает с момента возникновения основного обязательства. Эта норма носит диспозитивный характер, так в самом договоре может быть установлено и иное правило.

Согласно п. 2 ст. 335, ст.ст. 295    ГК РФ  договоры о таком залоге  могут заключать с разрешения собственника или уполномоченного органа  коммерческие организации, созданные в форме государственных или муниципальных  предприятий, за которыми необходимое имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления.

Это означает, что нет оснований подвергать сомнению и  критике закрепленное в п. 1 ст. 335, ст. ст.125, 295  ГК РФ положение о том, что государственные или муниципальные  унитарные   предприятия могут совершать сделки по распоряжению недвижимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом с согласия собственника.

Для характеристики договора залога земельного участка (ипотеки) наиболее существенное значение имеет предмет ипотеки. Как явствует из определения договора, в этом качестве могут выступать не только земельный участок, но и право аренды земельного участка.

В договоре ипотеки должно быть указано также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Во-вторых, предметом ипотеки может быть любой земельный участок (или часть его),  переданный в долгосрочную аренду гражданину  и юридическому лицу. Однако в силу закона земельные участки, переданные гражданам и юридическим лицам на праве  постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и безвозмездного срочного пользования, не могут участвовать в ипотечных земельных отношениях, равно как и права  на них,  по причине    их     не оборотоспособности.

Потому в  случае, если  после  совершения  акта залога окажется, что залогодатель (владелец садового, огородного, дачного  земельного участка) не является   его  собственником и имеет лишь титул  пожизненного наследуемого владения  или постоянного  (бессрочного)  пользования, то залоговое право должно быть признано недействительным даже  в том случае, если   залогодержателю  об этом  было  неизвестно.

В   п. 2 ст. 62   Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  введено  правило, которого нет в п. 2 ст. 253 ГК РФ. Оно основывается на требовании о том, что ипотека земельных участков, находящихся в общей совместной или долевой собственности, допускается только после выдела в натуре  гражданину или юридическому лицу  земельного участка.

Следовательно, Закон гарантирует право сособственника на отчуждение своей доли в праве общей собственности, в том числе, и постороннему лицу.

При  этом   законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения  установлен порядок, согласно которому  при отсутствии согласия  сособственников  на совершение сделки земельным участком, находящимся  в  общей  долевой  собственности,  часть участников  долевой  собственности, не согласных  с совершением такой  сделки, сохраняют право на выдел  земельного участка  или земельного  участка в счет своей доли.

Они не должны  испрашивать согласия   остальных  сособственников  и вправе в тех  пределах, которые установлены ст. 13 Закона об обороте земель, распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Это означает, что предметом ипотеки могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет   и     государственную регистрацию права собственности или права аренды  на землю залогодателя   в  уполномоченных на то государственных органах.

Права в отношении  земельного участка, как предмета ипотеки,  «идентифицируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  только по уникальному учетному номеру объекта- кадастровому номеру.

Таким образом,  ипотека может возникнуть в отношении объектов, имеющих кадастровые номера. Кроме того, право залогодателя в отношении такого объекта должно быть зарегистрировано  в Едином государственном реестре прав  на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 Закона об ипотеке».

Договор об ипотеке зданий и сооружений, помимо общих для любого договора о залоге условий, должен содержать положения, относящиеся к ипотеке земельного участка, на котором находится это здание и сооружение.

В  п. 3 ст. 340 ГК РФ закреплены  правила,  которые базируются на устаревших  представлениях о том, что право на землю юридически следует за правом на строение, расположенное на ней.

ГК РФ исходит из того, что  ипотека здания или сооружения допускается   исключительно с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение либо части земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю  права аренды этого участка или его соответствующей части.

Ранее   судебная практика также твердо придерживалась правила о том, что право на землю следует за правом на строение, находящееся на земельном участке, и ипотека зданий или сооружений возможна только с одновременной ипотекой земельного участка.

Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

Закон об ипотеке и ЗК  РФ закрепляют прямо противоположный принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому   все прочно связанные с земельными участками объекты  следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Законом об ипотеке (п. 4 с. 64)  установлено, что  ипотека земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, на котором находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, допускается  только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Допускается согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве аренды, либо части этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект, одновременно с залогом здания или сооружения, находящегося на арендуемом земельном участке.

В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога  не распространяется.

В случае обращения взыскания на такое предприятие, здание или сооружение  новый собственник, который приобрел имущество на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, приобретает право пользования частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний  собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 35 ЗК).

Такое понимание  ограниченной оборотоспособности земельного участка следует из п. 2 ст. 27 ЗК РФ, который устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

К ограниченным  в обороте сделкам с земельными  участками относится  договор, по которому арендатор выступает залогодателем  и   передает в залог арендные права на арендуемый им земельный участок.

Однако для арендатора существуют определенные ограничения. Арендатор может быть стороной договора залога   в пределах срока действия договора аренды только с согласия собственника  земельного участка.

Вместе с тем закон об ипотеке предусматривает возможность  залога таких земельных участков в случаях, указанных в п. 1  ст. 62.1. В данном случае речь идет о залоге земельных участков, предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения для целей жилищного строительства.

Законодательно, таким образом,  выделяется возможность передачи  земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для жилищного строительства или для комплексного освоения жилищного строительства.

Ипотечное кредитование является специфическим средством обеспечения возврата кредита, предоставленного залогодержателем на обустройство земельного участка при строительстве объектов инженерной инфраструктуры.

Правовое регулирование обращения взыскания на заложенный земельный участок основано на нормах ст. 28 Закона «О залоге», ст. ст. 349-350 ГК РФ, ст. ст. 50-55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Закон « О залоге» устанавливал исключительную подведомственность судам дел об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 28).

ГК РФ не воспринял этой позиции и сформулировал правило об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по решению суда как диспозитивное (п. 1 ст. 349). Это возможно лишь при одном условии, когда отсутствует соглашение о возможности реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд.

Порядок обращения взыскания на заложенные земельные участки отличается рядом особенностей.

Они установлены ст. 68 закона об ипотеке, который отсылает к общим нормам о порядке реализации заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу (ст. 349 ГК РФ).  При этом учитывается специфика отношений, складывающихся при проведении торгов, аукционов или по конкурсу, и особая экономическая ценность земельных участков в залоговых отношениях.

В отношении высокопродуктивных сельскохозяйственных угодийдействует  принцип приоритета и повышенной их охраны угодий, которые используются в качестве основного средства производства в сельском хозяйстве.

Формулируя принцип приоритета сохранения особо ценных земель, согласно которому  изъятие сельскохозяйственных земель для иных целей ограничивается или запрещается. Земельный  кодекс,  тем не менее,  допускает перевод земель из одной категории в другую в порядке, установленном  федеральными законами.

Несмотря на то, что законодательство выделяет категории ценных и особо ценных сельскохозяйственных угодий, изъятие и использование которых  для несельскохозяйственных целей ограничено или запрещено, на практике эти земли  согласно п. 4 ст. 7 закона о переводе земель  часто выводятся из хозяйственного  оборота и передаются для  индивидуального жилищного  строительства и размещения торговых объектов.

При совершении сделки купли-продажи продавец и покупатель не могут самостоятельно изменить режим использования используемого для ведения личного подсобного  и дачного  хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства.земель и целевое назначение земельного участка.

В научной литературе указывается и другой, более широкий перечень сделок в отношении земельных участков. Как пишет проф. В. Е. Лукьяненко, договорно-правовой режим отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения зависит от формы собственности, особенностей субъектного состава, целевого режима их использования и других факторов.